“舍弗勒事件”另一视角:标准化工业园区建设亦需加码

吞吐大荒 10月前 303


从一纸引发轩然大波,到八方热议规则意识,再到当事方称情势可控,近日,舍弗勒为其零部件供应商的“求情风波”,在国内产业界上演了一场连续剧。

这场风波折射出诸多值得深思的问题,比如“环保冲击实体经济”的伪命题,比如产业链“利益绑架”的现实问题,比如企业标准意识规则意识薄弱的现状等。除此,还有一个值得引起重视的视角,那就是——

在国家对环保、标准、质量等高要求的前提下,产业链上的企业运营、园区运营必须直面拐点向上的机遇与挑战,在厂房质量、生产合规、环保等标准化面前,所有选择都需实打实,动真格,都不要存有政策迁就和退让的幻想。

这也意味着,规范化经营的企业,标准化运营的工业园区,其市场价值将越来越得到认可和优选,尤其是高标准运营的工业园区,作为要素集聚、布局优化的载体,与入驻企业之间可良性互动发展。

企业“侥幸心”何来?

舍弗勒求情风波中的界龙金属,目前尚未对此事有过公开表态。笔者注意到,界龙金属公司位于上海市浦东新区川沙新镇界龙大道266号,该区域属规划产业区外、规划集中建设区以外的“198区域”。

何为“198区域”?众所周知,上海的工业用地已接近“天花板”。根据上海工业园区转型升级十三五规划,到2020年,上海的工业用地总量要控制在550平方公里。“198区域”是指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地,面积大约为198平方公里。

“198区域”尚存不少的工业生产企业,但“布局分散”、“配套不足”、“产能低下”、“环境污染”、“非建设区”这些也都是配套关键词。早前统计数据显示,198区域工业用地占上海全市工业用地面积的比重接近1/4,但工业总产值占比不到10%。故而被称为低效建设用地。于是2014年,上海开始了“198区域”减量化。

2015年~2017年,全市“198区域”建设用地减量化总目标为20平方公里。到2020年,实现减量40平方公里~50平方公里。

这就意味着,位于这些区域的大多数企业将关停撤走,并通过拆除复垦等土地整治,将建设用地恢复为农地或郊野公园等。那么这些区域的企业往何处去?最符合逻辑的选择自然是专业的工业园区。

环普产业园

工业园区发展应拐点向上

“舍弗勒事件发生后,已经有四五家汽车零部件生产供应商表示要转移到我们园区来生产。”9月21日,华北某产业园区的一位负责人向笔者表示,“这次事件不只是对产业链上下游有触动,对园区运营者而言也感受很深。”

该负责人认为,制造企业经营的稳定性是重中之重,而这背后,从厂房建筑质量保障、交付手续是否健全、消防环保要求是否达标、甚至园区物业服务是否到位,都是重要因素,因为“在不合规的环境下做事,就是一种不稳定经营”。

在大多数人印象中,作为区域经济发展的重要载体,每当论及产业园区,众人都会想到诸如北京中关村、上海张江、苏州工业园、天津经开区、深圳高新区等诸如“中国产业园区100强排行榜”上的高大上种子选手。

但事实上,自我国改革开放以来,园区的发展经历了数量上的快速增长至膨胀和质量上的起步到整合升级等不同发展阶段,全国各地都积极创办。截至2014年,以国家、省、市、县、乡镇几个级别层次来看,我国各类工业园区数量就高达2万多个。

量的快速扩张之后,必须是向质的提升转变。最初,有些地方政府只是简单地把很多相似的企业归到一起,招商到一个园区里边,环评、建筑标准等问题,基本处于“民不举官不究”的状态;到后来,部分地区或出现租借“农民仓”、在乡镇厂房生产标准产品,或出现“二房东”转租,将没有“跑满”的生产空余面积转手出借。这些不规范,都会造成监管和追责上的诸多问题。

中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁曾指出,未来产业园区发展,要民营化运营,降低成本,降低对资源的过分浪费。

如今,功能定位更加明确、专业化分工更加清晰、厂房建设更加标准化、设计理念更先进、物业管理更智慧人性的工业园区,渐已成为刚需。

在这个大浪淘沙不断优化的过程中,长期秉承质量品牌、管理上承诺一贯性的载体,会让市场和客户自然感觉到正规,这背后,同样埋伏着商机。

国际标准下的环普样本

业界已经注意到,目前在沈阳、大连、绍兴、天津等地,都已经出现了以“环普”命名的产业园。值得注意的是,由于目前各地产业园发展尚参差不齐,市场上很多产业园是打着产业园的旗号做房地产业务。比如,产业园是以销售方式经营,这种模式下,开发商销售完项目就交由物业公司接管。而为了园区的统一管理和投资稳定,作为“一股清流”切入这一市场的环普,其物业都只租不售,长期持有。

环普天津地区一位负责人向笔者表示,正有越来越多倾向选择“高标准高服务”的园区来入驻。“从政府要求而言,园区环评和消防条件必须达标才能立项落户;从市场逻辑而言,以汽车业为例,更多整车厂商希望供应商有高标厂房仓库、生产环境;从企业经营而言,质量保障、物业稳固、贴心服务,也是消费意识的一种巨大转变。”

以天津地区为参照,天津环普国际产业园位于北辰经济技术开发区,建筑面积20万平方米,面向高端装备制造、汽车零部件、新能源、轻加工等先进制造型企业。

天津环普国际产业园园区

租金较周围其它本地园区并不便宜,但因可选高标准厂房建设,享受稳定的水电气热维护,确保能源稳定安全,保洁绿化等服务较为到位,园区不时组织高尔夫、酒会等增值活动,对标同等选择下,不少企业表示“性价比确实高”。

笔者了解到,某中外合资的汽车零部件生产企业,因整车厂要求供应商具备合规合法、门面学历等一系列高要求,在天津市场上一度没能找到一家满意度高的、市场化的厂房供应。最后发现环普产业园满足自身诉求,在入驻后反而因为园区吸引客户考察,还增加了其它整车厂的订单。而除了“很重的”制造业,“很轻的”服务业客户也有,因其厂房设计合理,电力供给稳定,消防等级高,物业管理安全度高,保证了企业长期运营的使用效率、稳定和可靠性,高某知名品牌新建数据中心也在考虑进驻。

“我们希望产业园不仅仅是招商工具,和客户不是租赁关系,而是一种服务关系,比较提升满意度。”上述环普天津地区负责人表示,“现在企业意识扭转了,有些低租金看似便宜,但一旦漏水,漏风,采暖费上浮等情况出现,成本也上浮。而且,如果厂房的消防等级不够,在日前政府对环保等级高标准的环境下,生产也很难保证稳定。如果一开始就程序干净,物业稳定,其实也是控制成本,还能保证生产和运营的连续。”

他告诉笔者,环普和其它产业园的差别,体现在并不是业主与租户的关系,更像是“服务商”替代了“开发商”的角色变更。环普不只是提供一个生产空间,环普更注重入驻企业在园区的使用感受。其园区的厂房用材、设计布局、保温密封、采光照明、生产配套等条件,就是环普在沿海地区经营7、8年后,总结几百家客户的使用感受得出来的,并且根据需求变化、技术进步和潮流发展在不断更新。

天津环普国际产业园厂房

环普其他项目也严格遵照着环普统一的高品质标准。 目前其在东北、华北、华东和中西部地区核心城市均有产业园区,凭借其高标准的产品和服务,得到了客户一致认可,是众多国际客户的首选,比如,苏州环普国际产业园,目前拥有和管理141家客户,500强企业已有18家;无锡环普国际产业园拥有超过80家客户,入驻的企业包括西门子、罗格朗和京东等国内外知名企业;沈阳环普国际产业园,宝马、本特勒、蒙塔萨等企业已与之签订租约,等等。

“环普希望提供一系列的工业设施相关解决方案及产品,包括标准设施开发、定制开发、收购与回租等。业务能力贯穿整个工业地产的价值链:从用地规划,项目选址,设计及开发,到营销及物业管理,为客户提供全方位的解决方案。”

其实在当下,不少地方也已经意识到新“筑巢引凤”的时代下,园区建设和经营服务的玩法要更高标。随便一搜,都有各地“关于加快开发区工业园区标准厂房建设的意见”,“创新园区发展思路”,“如何做好工业园区建设的思考”之类的态度。

正如在生产环保问题上铁腕执法,固然会带来阵痛,但从长远来看,恰是淘汰落后产能、促进产业转型升级的有力推手。在工业园区标准化建设上,短期内需要付出多一点的成本,但从长远来看,才是有凤来仪、产业链安全的基石所在。


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